Bản đồ quận 11 – Vị trí tiếp giáp, ranh giới phường và các dạng bản đồ

9061

Bản đồ Quận 11 – Bức tranh đô thị giữa lòng TP.HCM năng động

Vị trí chiến lược và sự phân chia hành chính mới từ 2025

Quận nội thành “nhỏ mà đầy tiềm năng”

Với diện tích chỉ 5,14 km², Quận 11 là một trong những quận nội thành quan trọng thuộc TP.HCM. Tuy diện tích nhỏ, nhưng quận sở hữu vị trí trung tâm, giáp 5 quận phát triển mạnh gồm: Quận 5, Quận 6, Quận 10, Tân Bình và Tân Phú. Nhờ đó, kết nối giao thông và tiện ích vùng liền kề là điểm mạnh rõ rệt của khu vực này.

Hiện quận có mật độ dân số khoảng 40.830 người/km², mức độ phát triển cư dân thuộc nhóm cao nhất TP.HCM. Việc nắm chắc bản đồ Quận 11 là công cụ quan trọng để các nhà đầu tư, người thuê nhà, doanh nghiệp và cá nhân xác định vị trí lý tưởng để sinh sống hoặc kinh doanh tại đây.

Cơ cấu phường mới tăng tính hiện đại

Từ tháng 7/2025, Quận 11 sẽ chính thức thực hiện việc sáp nhập 16 phường hiện tại thành 5 đơn vị hành chính mới:

• Phường A: Gồm phường 1, 2, 3
• Phường B: Gồm phường 4, 5, 6
• Phường C: Gồm phường 7, 8, 9
• Phường D: Gồm phường 10, 11, 12
• Phường E: Gồm phường 13, 14, 15, 16

Điều này hướng đến việc tăng hiệu quả quản lý, đồng bộ hóa quy hoạch, mở ra không gian phát triển hạ tầng và dịch vụ công bền vững.

Bản đồ quy hoạch – Công cụ dẫn dắt chiến lược đầu tư

3 loại bản đồ cần biết khi đánh giá bất động sản

Người dân và nhà đầu tư cần nắm rõ 3 loại bản đồ phổ biến được sử dụng tại Quận 11:

• Bản đồ hành chính (tỷ lệ 1/5000): xác định ranh giới quản lý, vị trí cơ quan, trường học, bệnh viện…
• Bản đồ quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1/2000): thể hiện chi tiết phân khu chức năng, mục đích sử dụng đất.
• Bản đồ chi tiết xây dựng (tỷ lệ 1/500): cụ thể từng công trình/dự án, thuận tiện cho việc xin phép xây dựng và triển khai.

Những bản đồ này trở thành "bản chỉ đường" giúp các doanh nghiệp xây dựng định hướng quy hoạch, và cá nhân chọn vị trí sinh sống lâu dài.

Mô hình phát triển đô thị đến 2030

Theo quyết định 1659/QĐ-UBND của TP.HCM, Quận 11 định hướng phát triển thành khu đô thị hiện đại với 4 phân khu chính:

• 65% diện tích đất ở
• 20% thương mại dịch vụ – ưu tiên shophouse, mặt bằng kinh doanh
• 10% công trình công cộng
• 5% cho giao thông hạ tầng

Với định hướng rõ ràng, giá trị đất nền và căn hộ tại khu vực này đang có xu hướng tăng 8-12% mỗi năm trong giai đoạn 2020-2024.

Giao thông và hạ tầng tiện ích

Khung xương kết nối 5 tuyến chính

5 trục đường chính tạo nên mạng lưới giao thông thông suốt toàn quận gồm:

• Lý Thường Kiệt (3,2km): kết nối Quận 10 - Quận 5
• Nguyễn Chí Thanh: nối Tân Bình – trung tâm Quận 5
• Hồng Bàng: trục Nam về Quận 6
• Nguyễn Thị Nhỏ và Tân Hóa: các trục vòng cung liên vùng

Cùng với hàng loạt tuyến xe buýt lớn như số 01, 02, 18, 50, từ Quận 11 đến trung tâm Quận 1 chỉ mất 20–25 phút giờ thường.

Hạ tầng đồng bộ nhưng cần cải tiến một số khâu

Toàn quận được cấp điện ổn định, phủ sóng 4G/5G và internet tốc độ cao. Tuy nhiên, hệ thống thoát nước tại các khu vực trũng vẫn còn yếu, thường xuyên xảy ra ngập nhẹ mùa mưa, đặc biệt ở những tuyến đường thấp ven rạch Lò Gốm và Hồng Bàng.

Tiềm năng phát triển du lịch và thương mại

Đầm Sen – cánh chim đầu tàu du lịch nội đô

Được xem là “lá phổi xanh” của khu vực, Khu du lịch Văn hóa Đầm Sen đóng vai trò lớn trong thúc đẩy giao thương, thu hút hơn 2 triệu lượt du khách mỗi năm.

Cùng với các ngôi chùa cổ như Giác Viên, Phụng Sơn và khu thể thao Phú Thọ, Quận 11 không chỉ sống động về kinh tế mà còn gìn giữ những nét văn hóa đặc trưng phương Nam.

Các bất động sản gần khu du lịch thường có giá cao hơn mặt bằng chung 15–20%, tạo ra cơ hội đầu tư ngắn và dài hạn đáng chú ý.

Cơ hội từ thay đổi hành chính và rủi ro cần lưu ý

Cơ hội tăng trưởng sau sáp nhập

Theo Savills, việc giảm số phường từ 16 xuống 5 sẽ rút ngắn thủ tục hành chính, giúp chính quyền tập trung đầu tư hạ tầng, tạo điều kiện phát triển các khu dân cư hiện đại, đẩy mạnh nguồn cung nhà ở xã hội và căn hộ trung cấp.

Tính minh bạch thị trường cũng được gia tăng rõ rệt, đặc biệt cho phân khúc cho thuê dài hạn, dự báo tăng giá thuê 5–8% trong 2 năm tới.

Cẩn trọng với vấn đề pháp lý khi chuyển tiếp

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần chú ý đến thay đổi địa chỉ hành chính, yêu cầu cập nhật giấy tờ pháp lý và điều chỉnh hệ số sử dụng đất. Các hợp đồng mua bán hay chuyển nhượng giai đoạn giao thời nên được rà soát kỹ lưỡng để tránh rủi ro về sau.

Quận 11 – tuy diện tích nhỏ, nhưng mang đến những cơ hội lớn nếu bạn hiểu đúng bản đồ, quy hoạch và tiềm năng khai thác đô thị bậc cao.

Source: https://giathuecanho.net/kien-thuc-bds/vi-tri-khu-vuc/ban-do-quan-11/ --------------------------
CEO Founder và Sales Manager tại GiaThueCanHo
Website: https://giathuecanho.net/author/truong-tai-nang
Address: 208 Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, Bình Thạnh, Hồ Chí Minh, Việt Nam, 700000
Hashtags: #giathuecanho #ceotruongtainang #truongtainang #batdongsan #canhochothue